El misterio inmobiliario de la capital: costos altos y compradores constantes
Adquirir un patrimonio inmobiliario en la capital del país se ha convertido en una meta sumamente compleja para la ciudadanía. Hoy en día, colonias tradicionalmente accesibles como Portales, Santa María la Ribera o la Obrera registran departamentos cuyo valor oscila de manera frecuente entre los 2 y los 4 millones de pesos, variando según los metros cuadrados y si se trata de inmuebles nuevos o de segunda mano.
Ante este panorama de encarecimiento constante, surge un cuestionamiento evidente sobre quiénes adquieren estos bienes. Dicha interrogante motivó al Dr. Francisco Javier Luna Moreno, especialista del Programa Universitario de Estudios sobre la Ciudad de la UNAM, a profundizar en el fenómeno tras una década de experiencia previa asesorando a empresas constructoras.
“A los desarrolladores no les pasaba por la cabeza que había un desajuste en los productos, hablando de la vivienda como un producto, que es hasta cierto punto su posición. En mi propio caso decía: ni siquiera yo, teniendo un ingreso tal vez al triple, podría acceder a esa vivienda. Y no era una vivienda que puedas considerar lujosa”, relata para Chilango Diario.
Inversión financiera por encima de la necesidad social
Los análisis realizados apuntan a que los costos habitacionales de la metrópoli solo resultaban costeables para el 10% de los habitantes con mayores percepciones económicas. No obstante, este sector que compra por estricta necesidad de habitar un espacio no explica por completo la dinámica del mercado.
Una proporción considerable de las transacciones responde a estrategias de inversión. Diversos compradores utilizan los inmuebles como un refugio de capital, percibiéndolos con mayor rentabilidad y menor riesgo que en el banco o en bitcoins. Asimismo, operan compradores institucionales y corporativos que robustecen sus propios portafolios.
En zonas de alta plusvalía como la Roma o Nuevo Polanco, se calcula que hasta la mitad de las operaciones comerciales involucraban a inversionistas. “Por eso sigue vendiéndose. Cuando la vivienda tiene un corte de negocio, muy difícilmente buscas resolver un problema social. Lo que buscas resolver es un objetivo empresarial”, puntualiza el investigador.
Brecha salarial y créditos que se quedan cortos
La posibilidad de adquirir un techo no solo depende de la etiqueta de precio, sino de los esquemas de financiamiento disponibles. Si bien existen opciones institucionales como el Infonavit y el Fovissste, o bien los préstamos bancarios tradicionales, estos dejan fuera a la población en la informalidad o conceden montos insuficientes frente a la realidad del mercado.
Datos de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares señalan que la capital mexicana figura como la segunda entidad con el mayor ingreso corriente promedio mensual por hogar, alcanzando los $36,895 pesos. No obstante, bajo el supuesto de destinar el 30% de dicho monto conjunto al pago hipotecario, la capacidad de compra apenas alcanzaría para un millón de pesos, cifra inexistente en las colonias populares urbanas.
Los riesgos de las alternativas financieras informales
Ante la insuficiencia de los créditos institucionales, algunas personas recurren a financieras alternativas. Tal fue el caso de Lupita, quien en 2024 buscó dejar de rentar y entregó aportaciones por $180,000 pesos tras recibir la promesa de un préstamo por un millón. Al paso del tiempo, descubrió que el esquema operaba mediante fondos colectivos donde los créditos se priorizan según las aportaciones mayores, asemejándose a una estructura piramidal.
Al desistir del contrato y solicitar la devolución de sus recursos, la financiera únicamente le restituyó $70,000 pesos tras seis meses de trámites, bajo el argumento de retenciones por concepto de seguros e intereses. “Juegan mucho con tus sentimientos y con la onda de querer tener tu vivienda. Y más si vas como en un sentido emocionado, ilusionado”, comparte la afectada.
El freno temporal más notable en los precios ocurrió durante la emergencia sanitaria por COVID-19, lapso en el que el costo promedio —que había escalado desde 1.2 millones a inicios de siglo hasta los 5 millones hacia 2018— experimentó una ligera contracción debido a la incertidumbre laboral y económica.
*39 años es la edad promedio para adquirir una vivienda en México, de acuerdo con la consultora inmobiliaria 4S Real Estate
*Esta es la primera de dos entregas sobre los obstáculos para acceder a una vivienda digna en la CDMX
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